走馬安韻花園項目申請報告

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2020-04-27
簡介
鶴峰縣走馬鎮安韻花園建設項目總用地面積6276.65平方米,按一、二、三號樓共3棟設計,項目建筑占地面積3350平方米,總建筑面積16073平方米。其中:商業門面43個,建筑面積3170平方米;住房86套,建筑面積11200平方米;其他綜合建筑面積1703平方米。項目總投資3130萬元,其中:開發產品成本費用2249萬元,固定資產投資118萬元,經營成本763萬元。資金來源:企業資本金1000萬元,借款1000萬元,預售房款1130元。按照新型城鎮化發展目標,堅持新型城鎮化道路,實現以城鄉統籌、產城互動、節約集約、生態宜居、和諧發展為基本特征的城鎮化要求,建設縣域副中心城區。到2020年,城區形成面積達到4-5平方公里,人口達到5萬人。本項目在規劃范圍內,增加住宅86套,建筑面積11200平方米,商業門面43個,建筑面積3170平方米,可以增加集鎮人口近300人,可以拉動城鎮化率增加1個百分點。本項目建成后,實現銷售收入4209萬元,提供國家稅收1028.89萬元,企業稅后凈利潤809.32萬元。有利縣域經濟增長,有利企業發展壯大,有利居民居住條件改善,人民生活水平提高。本項目沒有水土流失防治面積,生活廢水排放、二氧化碳排放量屬于換位性質排放,不增加排放總量。項目經濟效益、社會效益、生態效明顯,建設很有必要。

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目錄第1章申報單位及項目概況..............................................................................................................31.1項目申報單位概況......................................................................................................................31.2項目概況.....................................................................................................................................5第2章發展規劃、產業政策和行業準入分析................................................................................142.1發展規劃...................................................................................................................................142.2產業政策...................................................................................................................................162.3行業準入...................................................................................................................................19第3章資源開發及綜合利用分析....................................................................................................213.1資源開發方案...........................................................................................................................213.2資源利用方案...........................................................................................................................213.3水資源節約措施........................................................................................................................23第4章節能方案分析........................................................................................................................244.1用能標準和節能規范................................................................................................................244.2能耗狀況和能耗指標分析........................................................................................................254.3節能措施和節能效果分析........................................................................................................28第5章建設用地、征地拆遷及移民安臵分析................................................................................335.1項目選址及用地方案................................................................................................................335.2土地利用合理性........................................................................................................................335.3征地拆遷和移民安臵規劃方案................................................................................................34第6章環境和生態影響分析............................................................................................................356.1環境和生態現狀........................................................................................................................356.2生態環境保護措施....................................................................................................................406.3地質災害影響分析....................................................................................................................416.4特殊環境影響...........................................................................................................................42第7章經濟影響分析........................................................................................................................437.1基本財務數據...........................................................................................................................437.2財務評價...................................................................................................................................457.3不確定性分析...........................................................................................................................467.4行業影響...................................................................................................................................487.5區域經濟影響...........................................................................................................................487.6宏觀經濟影響...........................................................................................................................497.7經濟影響的具體表現................................................................................................................49第8章社會影響分析........................................................................................................................528.1社會影響效果...........................................................................................................................52鶴峰縣走馬鎮安韻花園建設項目申請報告鶴峰縣立信工程咨詢有限公司28.2互適性分析...............................................................................................................................538.3社會風險分析...........................................................................................................................54第9章主要風險及應對措施............................................................................................................559.1主要風險綜述...........................................................................................................................559.2風險影響程度...........................................................................................................................559.3風險應對措施...........................................................................................................................58第10章社會穩定風險分折..............................................................................................................6010.1合法性分析.............................................................................................................................6010.2合理性分析.............................................................................................................................6010.3可行性分析.............................................................................................................................6010.4穩定性分析.............................................................................................................................6110.5其他可能影響社會穩定的相關因素分析..............................................................................61第11章主要結論和建議..................................................................................................................6211.1主要結論.................................................................................................................................6211.2建議.........................................................................................................................................63附件:..............................................................................................................錯誤!未定義書簽。1、鶴峰縣走馬鎮人民政府《建設項目規劃意見》(鶴規走意字[2013]0051號)、鶴規走意字[2013]0052號)。....................................................................................錯誤!未定義書簽。2、鶴峰縣走馬鎮安韻花園(C片)、(D片)建設項目用地規劃紅線圖。...錯誤!未定義書簽。3、鶴峰縣國土資源局《關于對鶴峰縣走馬鎮安韻花園用地預審意見的函》(鶴國土資函[2013]61號)、(鶴國土資函[2013]62號)。.......................................................錯誤!未定義書簽。4、湖北鶴峰縣寶通房地產開發有限公司鶴國用(2013)第652號、653號、654號、655號土地使用證及宗地圖..........................................................................................錯誤!未定義書簽。5、國有建設用地使用權出讓合同補充條款(合同編號:鄂ES-(HF)-2012-00010)錯誤!未定義書簽。6、鶴峰縣宜達客運有限公司與劉斌土地轉讓協議書(2013年9月4日)。錯誤!未定義書簽。7、鶴峰縣環境保護局《關于走馬鎮三級客運站建設項目環境影響報告表的審批意見》(鶴環函[2012]5號。...........................................................................................錯誤!未定義書簽。8、鶴峰縣走馬三級客運站及安韻花園建設項目環境影響登記表。.........錯誤!未定義書簽。9、走馬鎮人民政府《關于宜達客運有限公司調整建設用地面積及使用性質的函》(走政函[2013]7號)。.............................................................................................錯誤!未定義書簽。10、湖北鶴峰寶通房地產開發有限公司企業法人營業執照.......................錯誤!未定義書簽。11、湖北鶴峰寶通房地產開發有限公司組織機構代碼證...........................錯誤!未定義書簽。12、湖北鶴峰寶通房地產開發有限公司稅務登記證...................................錯誤!未定義書簽。13、房地產開發企業資質證書.......................................................................錯誤!未定義書簽。14、股東投資決議..........................................................................................錯誤!未定義書簽。15、貸款承諾涵..............................................................................................錯誤!未定義書簽。鶴峰縣走馬鎮安韻花園建設項目申請報告鶴峰縣立信工程咨詢有限公司3鶴峰縣走馬鎮安韻花園建設項目申請報告第1章申報單位及項目概況1.1項目申報單位概況1.1.1項目申報單位項目申報單位:湖北鶴峰縣寶通房地產開發有限公司。成立時間:2008年11月18日,工商登記代碼:422828000004283。公司地址:鶴峰縣容美鎮九峰大道111號法定代表人:熊家喜。公司類型:有限責任公司(私營)。注冊資本:人民幣1000萬元。經營范圍:房地產開發;建筑材料、裝飾材料、五金交電、日用百貨銷售(國家有專項規定的除外)。公司實力:公司現有員工28人,其中高級工程師1人、工程師3人、高級經濟師1人、經濟師2人、統計師2人、助理工程師2人、會計師2人和專業技術人員15人。內設辦公室、投資咨詢部、工程項目部、財務部、資料統計部5個部門。機械設備齊全、人才素質較高、綜合實力較強、有完整質量保證體系。主要從事房地產開發、旅游景區開發、汽車維修、建材經營業務。2012年公司總資產達到3183鶴峰縣走馬鎮安韻花園建設項目申請報告鶴峰縣立信工程咨詢有限公司4萬元。公司自2008年成立以來,先后建成和在建工程有鶴峰縣寶通新城商住樓A棟、鶴峰縣寶通新城商住樓B棟、鶴峰縣走馬大廈、鶴峰縣寶通新城商住樓C棟等項目。寶通新城商住A棟為框架七層,建筑面積6353平方米,寶通新城商住B棟為框架七層,建筑面積8981平方米。兩棟樓共同構成鶴峰寶通新城商柱樓小區1期工程,總投資1330萬元,均于2010年4月竣工驗收,工程質量為優良工程。鶴峰縣走馬大廈為框架六層,建筑面積3578平方米,項目總投資171.8萬元,工程于2011年11月竣工驗收,工程質量為合格工程。在建寶通新城商住小區二期C棟工程,規劃用地面積5137㎡,建筑占地面積2010㎡,商住房96套,建筑面積14172㎡,建設工期1年半,項目建設總投資2280萬元。工程計劃于2013底年竣交付使用,目前主體工程已驗收,正抓緊進行裝飾工程施工。1.1.2股東構成、股權結構比例公司注冊資本1000萬元,公司股東由熊家喜、夏國成、張斌三個自然人構成。股東熊家喜出資820萬元,其中貨幣資金220萬元、非貨幣資金600萬元,占比82%;股東夏國成出資貨幣資金90萬元,占比9%;股東張斌出資貨幣資金90萬元,占比9%。熊家喜任董事長,公司辦公地址:鶴峰縣容美鎮九峰大道111號。鶴峰縣走馬鎮安韻花園建設項目申請報告鶴峰縣立信工程咨詢有限公司51.2項目概況1.2.1項目建設背景縣域經濟實力不斷增強:2012年縣域生產總值349664萬元,人均17435元,比上年增加2222元,扣除價格因素同比增長11.7個百分點。全縣民營經濟實現增加值225112萬元,占縣域生產總值的64.4%,比上年提高1.6個百分點。近年來,隨著工資改革制度的不斷完善和落實以及各項津補貼的規范發放,鶴峰縣城鎮居民工資性收入不斷增長,投資能力進一步增強,消費水平進一步提高。城鎮居民可支配收入穩步增長:2012年,鶴峰縣人均城鎮居民可支配收入14778元,比上年增加1849元,增長14.3%。農村居民收入大幅提高:2012年農村居民純收入達到4802元,較上年增加686元,增長16.7%。金融機構各項存款余額持續增加:年末金融機構各項存款余額393955萬元,比年初增加68958萬元,增長22.3%,其中居民儲蓄存款余額244951萬元,比年初增加49298萬元,增長14.6%,各項貸款余額225375萬元,比年初增加12959萬元。居民投資理財意識不斷增長:隨著國際金融危機影響進一步加大,城鎮居民風險意識和理財意識得到增強,不少城鎮居民把購買國債、購買保險、購臵房產作為投資理財的重要方式。走馬鎮經濟社會全面發展:走馬鎮位于鶴峰縣城東南部,距縣城容美鎮78公里,平均海拔920米,國土面積496平方公里,轄33個行政村,1個社區居委會,237個村民小組,全鎮14393戶,5.56萬人。2012年城鎮面積擴展到2.68平方公里,城鎮人口增長到3.03萬人,建成了20余家專業市場和集貿市場,輻射湖北、湖南2省5縣10多個鄉鎮20余萬人口,輻射半徑達100公里,城鎮建設成為全鶴峰縣走馬鎮安韻花園建設項目申請報告鶴峰縣立信工程咨詢有限公司6省的一面旗臶;建成古城、升子、白果、北鎮、官倉等一批新農村建設示范村。2012年,全鎮農村經濟總收入8.54億元,鎮域財政收入2530萬元,農村居民人平純收入4766元,出口創匯560萬美元,經濟增長速度高于全州平均水平。走馬鎮曾三次被湖北省委授予“五好鄉鎮黨委”和“湖北省創先爭優先進基層黨組織”;三次獲得湖北省“文明鄉鎮”稱號,2011年連續第四次獲得湖北省小城鎮規劃建設管理“楚天杯”獎;2009年被中央文明委授予“全國文明村鎮”,2011年復查繼續保留稱號。近年來還獲得了“中國民間文化藝術之鄉”、“湖北省衛生鎮”、“全國生態農業旅游示范點”、“湖北省生態農業旅游示范園”等榮譽稱號。“十二.五”期間,走馬鎮將搶抓省委省政府加快推進新型城鎮化、建設湖北恩施武陵山少數民族經濟社會發展試驗區和經濟發達鎮行政管理體制改革試點鎮建設等機遇,以科學發展觀為指導,大力實施生態立鎮、開放活鎮、經濟強鎮、民生穩鎮“四鎮”戰略,加速推進農業產業化、新型工業化、新型城鎮化、信息化“四化”進程,突出抓好產業提升、集鎮提質、生態支撐、民生改善“四大”重點,把走馬鎮建成鄂湘武陵山毗鄰地區經濟要素富集、生態環境優美、內生機制完善、發展步伐領先的區域性中心小城市,打造成武陵山區第一鎮。經濟發達鎮行政管理體制改革試點工作全面啟動:2012年11月23日,省機構編制委員會辦公室審核批準走馬鎮經濟發達鎮行政管理體制改革試點工作方案。走馬鎮黨委、政府以“等不起”的緊迫感、“慢不得”的危機感和“坐不住”的責任感,進一步解放思想,拓寬視野,創新思路,有為運作,積極破解各種阻礙因素與難題,凝聚各鶴峰縣走馬鎮安韻花園建設項目申請報告鶴峰縣立信工程咨詢有限公司7方力量,在縣委、縣政府的統一領導下,在縣編辦的直接指導下,在縣直相關部門有力支持下,有組織、按程序地推進改革試點工作。縣直11個單位分別與走馬鎮開展事權承接工作,涉及環保局、水利局、城管局、農業局、工商局、國土局、計生局、安監局、發改局、規劃局、地稅局等11個單位,共承接下放事權75項。目前運行狀況良好,投資環境、招商環境、建設環境進一步優化。鶴峰縣城商住房現有供給量及結構情況:鶴峰縣自2005年以來,已建成有容美廣場、東街小區、保通新城、德勝建材城、銀坤花園、天德世都、梅苑小區、金典大廈、長友大廈、容陽半島一期10個樓盤,商住房1272套,建筑面積196740平方米。城區內共有房改房、企業改制資產處臵房、私房及城中村房、各類集資建房、未辦證房、政府保障房約7500余套,在建商住房樓盤長友大廈、容陽半島、保通新城3期、恒海觀天下、華龍半島等2673套。現有各類房屋總量11445套。2005-2012鶴峰建成商品房情況項目名稱住房套數住房面積容美廣場21657800東街小區9613630保通新城8410920德勝建村城10017100銀坤花園24030000天德世都8012400梅園小區16323000金典大廈476140長友大廈486600容陽半島一期19819000合計1272196740鶴峰縣城商住用房未來供給量及結構情況:鶴峰未來一年內商住房供給來源共2506套,面積29.9萬平方米。鶴峰縣走馬鎮安韻花園建設項目申請報告鶴峰縣立信工程咨詢有限公司8其中:保通新城C棟96套,面積1.42萬平方米。恒海觀天下1400套,面積16.8萬平方米。容陽半島2期152套,面積1.6萬平方米。華龍半島858套,面積10.08平方米。鶴峰縣城其他替代性產品供給量情況:鶴峰商住房替代性產品主要來自政府建設的保障房,自2007年啟動保障房建設以來,建成與在建保障房1300套,其中建成400套,在建900套。其他公租房100套。鶴峰縣城住房市場價格情況:商住房:2006年鶴峰商住房850元/平方米,2011年鶴峰商住房1680元/平方米,5年間銷售價格平均增長14.5%。租賃房:2006年鶴峰租賃房2200元/套〃年(60平方米),2011年鶴峰租賃房3000元/套〃年(60平方米),5年間租賃房價格平均增長6.3%。商用房:2006年鶴峰商用房4500元/平方米,2011年鶴峰商用房9000元/平方米,5年間商用房價格平均增長14.8%。1.2.2項目建設必要性(1)是落實鶴峰縣“十二.五”規劃及走馬鎮總體規劃(修改)及控制性詳細規劃的需要。改善人居環境、提高城鎮居民生活質量,增強走馬鎮輻射帶動能力,是鶴峰縣“十二.五”期間的重要發展目標之一。同時,《鶴峰縣城市總體規劃(2010—2020年)》及《走馬鎮總體規劃(修改)及鶴峰縣走馬鎮安韻花園建設項目申請報告鶴峰縣立信工程咨詢有限公司9控制性詳細規劃》明確提出建立完善的住宅建設和供應體系,開發建設一批規劃合理、質量優良、配套完善、環境優美、體現以人為本的現代居住小區;合理進行舊城鎮居住區和“城中村”改造,逐步實現其綜合環境改善。鶴峰縣走馬鎮安韻花園(C片)東臨走馬鎮三級客運站,西臨古城村委會長冠超市,(D片)東臨規劃22號道路,南臨文衛路,北臨鎮三級客運站,屬于規劃建設目標之一。其建設符合鶴峰縣“十二.五”發展規劃及鶴峰縣走馬鎮總體建設規劃(修改)及控制性詳細規劃的要求,該項目建設是落實鶴峰縣“十二.五”規劃的需要。(2)是完善集鎮服務功能促進省“經濟發達鎮行政管理體制改革試點”工作的需要。走馬鎮是2012年11月23日,省機構編制委員會辦公室審核批準的經濟發達鎮行政管理體制改革試點鎮,鎮內商品房開發才剛起步,綜合商貿服務設施不健全配套,建設安韻花園是完善走馬集鎮服務功能,促進試點鎮發展的需要。(3)是滿足中、低收入家庭住房需求的需要“居者有其屋”一直是千百年來中國人的一個理想,也被視為百姓生活的一個最基本的問題。黨中央、國務院一再強調要“以人為本”,就是要求我們應當關注民生問題,滿足廣大人民群眾的基本要求。“居者有其屋”也就必然成為我們黨和政府所必須解決的問題。隨著人民生活水平的提高,購房需求量增大,供求矛盾日益突出。同時,隨著社會的進步、經濟的發展和人們生活水平的提高,人們的居住觀念也發生了很大變化,人們開始向往環境良好、服務完善的高品位住宅空間。本項目位于集鎮中心,基礎配套設施、公共配套設施較全,是較為理想的居住及生活場所。同時,項目建設中將充分體現以人為本的鶴峰縣走馬鎮安韻花園建設項目申請報告鶴峰縣立信工程咨詢有限公司10設計、施工、管理原則,體現人文與自然和諧統一,積極倡導綠色環保人居的理念。項目建設商住樓3棟,第1層均為商業門面,第2層以上為住宅,共有門面43個,建筑面積3170平方米;住宅86套,建筑面積11200平方米,套型建筑面積在90至140平方米之間,平均每套建筑面積126平方米。能夠滿足集鎮中、低收入家庭及試點區內各類從業人員的購房需求,為居住戶提供舒適的居住生活環境。其開發建設,對于構建和諧社會,促進經濟發展、社會穩定具有重要作用。是進一步改善人居環境,提高生活質量,滿足走馬鎮房產市場的剛性需求。(4)帶動相關產業和地方經濟共同發展房地產在國民經濟中具有基礎性、資源性、先導性產業的地位,地域性很強。除帶動建筑、建材、機械加工、裝飾、家俱、家電等直接相關的產業外,還將極大地促進市政基礎設施的配套完善,推動商業、金融、醫療衛生、教育、交通運輸、郵政電信、餐飲服務等公共服務行業的共同發展,在解決就業、繁榮地方經濟、刺激消費、增加財稅收入等方面發揮著巨大的作用。(5)為新型城鎮化建設積累經驗未來20年是我國城鄉變動最劇烈的時期,到2030年我國城鎮化水平將達到70%,屆時居住在城市和城鎮的人口將超過10億,未來10幾年我國農村人口將減少三分之一以上,將有3億人從農村移居到城市或城鎮。該項目通過開發建設,可為推動新型城鎮化建設積累寶貴的經驗。1.2.3建設地點項目擬選位臵(C片)位于走馬鎮三級客運站西側,東臨走馬鎮三級客運站建設用地,南臨政府儲備土地地塊,西臨古城村委會長冠超鶴峰縣走馬鎮安韻花園建設項目申請報告鶴峰縣立信工程咨詢有限公司11市建筑及政府儲備土地地塊,北臨政府儲備土地地塊;(D片)位于走馬鎮文衛路三級客運站南測,東臨規劃22號道路,南臨文衛路,西臨居民住宅建設用地,北臨走馬鎮三級客運站建設用地。項目總用地面積6276.65平方米,其中:C片面積4695.07平方米,D片面積1581.58平方米。建筑占地面積3350平方米,建筑面積14370平方米,土地性質為建設用地。1.2.4建設年限項目建設年限為1年,自2013年10月開工到2014年9月投入使用。1.2.5建設內容及建設規模項目總用地面積6276.65平方米,按一、二、三號樓共3棟設計,項目建筑占地面積3350平方米,總建筑面積16073平方米。其中:商業門面43個,建筑面積3170平方米;住房86套,建筑面積11200平方米;其他綜合建筑面積1703平方米。其中:C片地塊控制性指標分別為:用地面積4695.07平方米,建筑密度50%,容積率2,綠地率30%;D片地塊控制指標分別為:用地面積1581.58平方米,建筑密度70%,容積率4,綠化率15%。安韻花園項目建筑密度53.37%,容積率2.56,綠化率35%。一號樓設計建設3層,第1層設計門面10個,建筑面積690平方米;第2、3層設計為12戶商住房,建筑面積1500平方米。二號樓設計建設6層,第1層設為設計門面20個,建筑面積1280平方米;第2、3、4、5、6層設計50戶商住房,建筑面積6625平方米。鶴峰縣走馬鎮安韻花園建設項目申請報告鶴峰縣立信工程咨詢有限公司12三號樓設計建設5層,第1層設計門為面13個,建筑面積1200平方米;第2、3、4、5層設計為商住房24戶,建筑面積3075平方米。結構體系。上部結構體系:住宅、商業為普通鋼筋砼樓屋蓋框架結構;基礎結構體系:為樁基礎;墻體材料除砌體結構墻采用承重粘土磚外,其余填充墻均采用輕質隔墻。1.2.6投資規模、資金籌措方案項目總投資3130萬元,其中:開發產品成本費用2249萬元,固定資產投資118萬元,經營成本763萬元。資金來源:企業資本金1000萬元,借款1000萬元,預售房款1130元1.2.7主要財務指標項目總成本費用:3130萬元。開發建設成本費用:2367萬元。營業稅及附加:258.83萬元。土地增值稅:500.29萬元。經營總收入:4209萬元。利…
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